规划核验是核实建设工程实际建设情况是否符合规划许可要求的重要环节。核验前必须准备齐全的资料，并确保建设成果与许可内容一致。
什么是规划核验
规划核验是规划主管部门对已竣工建设工程进行的核查验收，主要内容包括：
- 一致性核查：核实实际建设情况是否与规划许可证及其附件一致
- 指标核验：核验建筑面积、容积率、建筑高度等技术指标
- 位置核验：核验建筑物的位置、退线是否符合规划要求
- 配套核验：核验配套设施是否按规划要求建设
需要准备的资料清单
1. 规划许可证及附件
规划许可证是核验的基本依据：
- 建设工程规划许可证：原件及复印件
- 许可证附件：经审批的总平面图、设计方案等
- 规划条件：土地出让合同中的规划条件
- 变更文件：如有规划变更，需提供变更批准文件
2. 土地使用权证明
土地使用权证明文件：
- 国有土地使用证：或不动产权证书
- 土地出让合同：含规划条件的出让合同
- 土地划拨决定书：如为划拨用地
3. 竣工测量报告
竣工测量报告是核验的重要技术文件：
| 测量内容 | 要求 | 说明 |
|---|---|---|
| 建筑物位置 | 实测坐标与规划坐标对比 | 偏差不超过允许值 |
| 建筑高度 | 实测高度与规划高度对比 | 含室内外高差 |
| 建筑面积 | 实测面积与许可面积对比 | 分地上、地下 |
| 建筑层数 | 实际层数与规划层数对比 | 分地上、地下 |
| 退线距离 | 实测退线与规划退线对比 | 含各方向退线 |
4. 房产测量报告
房产测量报告用于核实房屋建筑面积：
- 测量机构资质：必须由具有房产测量资质的机构出具
- 测量内容：包括各层建筑面积、各户建筑面积、公摊面积等
- 与竣工测量对比：房产测量面积应与竣工测量面积基本一致
5. 实测总平面图
实测总平面图反映实际建设情况：
- 实测数据：包含建筑物实测坐标、尺寸、间距等
- 与规划对比：实测图应与经审批的总平面图进行对比
- 偏差标注：如有偏差，需在图上标注偏差值
6. 竣工图纸
竣工图纸反映工程实际建成情况：
- 建筑竣工图：各层平面、立面、剖面图
- 结构竣工图：基础、主体结构图
- 设备竣工图：给排水、暖通、电气图
- 与设计图对比：竣工图应与设计图进行对比，标注变更
7. 现场照片
现场照片用于记录工程实际建成效果：
- 整体照片：工程整体外观照片
- 细部照片：重要部位和细节照片
- 周边环境：与周边建筑和道路的关系照片
- 配套设施：配套设施建成情况照片
8. 临时建筑拆除证明
如项目建设过程中使用了临时建筑，需提供拆除证明：
临时建筑拆除要求
- 所有施工暂设必须在规划核验前拆除完毕
- 临时售楼处、样板间等必须拆除
- 拆除后场地必须恢复原貌
- 需提供拆除前后的对比照片
资料核对要点
在提交核验申请前，务必逐项核对以下要点：
一致性核对
| 核对项 | 核对内容 | 允许偏差 |
|---|---|---|
| 建筑面积 | 实测面积与许可面积对比 | 通常不超过3% |
| 建筑高度 | 实测高度与规划高度对比 | 通常不超过0.3米 |
| 建筑位置 | 实测坐标与规划坐标对比 | 通常不超过0.2米 |
| 退线距离 | 实测退线与规划退线对比 | 不得小于规划值 |
| 建筑层数 | 实际层数与规划层数对比 | 必须一致 |
完整性核对
- 配套设施：核验配套设施是否按规划要求全部建成
- 绿化面积：核验绿地率是否达到规划要求
- 停车设施：核验停车位数量是否满足要求
- 无障碍设施：核验无障碍设施是否完善
常见问题解答
问：规划核验不合格怎么办？
答：规划核验不合格的，建设单位需按照整改意见进行整改，整改完成后重新申请核验。如存在严重违反规划的情况，可能需要拆除违法部分或进行罚款处理。
问：竣工测量报告和房产测量报告有什么区别？
答：竣工测量报告主要测量建筑物的位置、高度、层数等空间信息，用于规划核验；房产测量报告主要测量房屋的建筑面积、分户面积等产权信息，用于不动产登记。两者测量内容和用途不同。
问：临时售楼处必须在核验前拆除吗？
答：是的。所有施工暂设和临时建筑必须在规划核验前拆除完毕。售楼处如需保留，应按照正常流程申请建设工程规划许可证，不能以临时建筑形式保留。
问：实测面积超过许可面积会怎样？
答：实测面积超过许可面积在允许偏差范围内的，可以正常通过核验。超过允许偏差的，需要补缴土地出让金或进行处罚。严重超出的，可能需要拆除超出部分。